预售证过期没办产权证，能否排除执行？

预售证过期没办产权证，能否排除执行？

作者/张相江律师

【案情简介】              

   2006年，周某与威海某房地产开发有限公司（以下简称某房产公司）签订《商品房（预售）合同》、《委托管理合同》，委托某房产公司将涉案房产出租，周某收取部分租金。2008年2月16日，周某与某房产公司签订正式《商品房买卖合同》，同日付清全款。某房产公司于2010年4月30日取得商品房预售许可证，该许可证于2016年3月24日过期。某房产公司将涉案房产交付周某。但至今没有办理不动产产权证书。

   2015年1月12日，因申请执行人某典当公司、某贷款有限公司与被执行人某房产公司借款合同纠纷，法院作出（2015）威商初字第X号裁定书。2015年1月13日法院作出协助执行通知书，申请执行人某典当公司申请查封了某房产公司位于某市房产。查封到期后法院予以续封。2019年12月4日法院作出（2019）鲁10执恢X号之五执行裁定书，某典当公司继续查封了涉案房产。

   2021年3月31日，威海仲裁委员会就周某与某房产公司委托合同纠纷一案作出（2020）威仲字第X号仲裁裁决书，裁决：某房产公司于裁决生效之日起十日内向周某支付2015年10月1日至2020年10月1日期间的商铺租金24490元及违约金4315.88元，共计28805.88元。该裁决已生效。2021年4月6日，周某向法院提出异议申请，异议人请求法院解除查封，排除执行。

中止对法院（2019）鲁10执恢X号之五执行裁定书所查封的位于某市不动产的执行，并解除对该处不动产的查封。

   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

   周某解除查封需要具备以下法定条件：

   （1）被查封之前签订房屋买卖合同且房屋买卖合同有效。周某提供的证据及已生效的仲裁裁决书显示，周某早在法院查封涉案房产之前，即2008年2月16日与某房产公司签订买卖合同。虽然当时某房产公司未取得商品房预售许可证，但是某房产公司于2010年4月30日取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故双方签订房屋买卖合同有效，即使该预售许可证于2016年过期，但不影响房屋买卖合同的效力。

  （2）周某支付了全部购房款项。

  （3）周某委托某房产公司管理并收取租金，应当认为周某在法院查封之前已经合法占有使用涉案房产。

（4）涉案房产非因周某本人原因所致未办理过户登记。

综上，法院解除了对涉案房屋的查封。